Een bv is volgens een beperkt recht genothebbende van een bedrijfsruimte. Het gaat om een bedrijfshal met distributiefaciliteiten, koelcellen en kantoren. De bedrijfsruimte omvat ook een in het jaar 2006 in gebruik genomen aanbouw. Deze aanbouw ligt binnen de invloedssfeer van de uitbreiding Parallelle Kaagbaan (Schiphol). In het geldende bestemmingsplan is hierin voorzien.

Woz-waarde bedrijfsruimte

In geschil is de woz-waarde van de bedrijfsruimte per waardepeildatum 1 januari 2007. Het taxatierapport van de inspecteur stelt de waarde vast op € 8 064 000, terwijl de bv een waarde van € 6 895 000 voorstaat. Zowel de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeerinspecteur als de bv gaan uit van de huurwaardekapitalisatiemethode. De bv is het niet eens met de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde en komt in beroep tegen de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2008.

Huurwaardekapitalisatiemethode

Uitgangspunt voor de woz-waarde is de waarde in het economisch verkeer van een onroerende zaak. Om de woz-waarde van een pand te bepalen kan een bepaalde waarderingsmethode worden gebruikt. Één van die methodes is de huurwaardekapitalisatiemethode. De woz-waarde wordt dan bepaald door de huurwaarde op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. Het resultaat is de waarde in het economisch verkeer van het pand.

Beperkte levensduur aanbouw

De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor 10 gebruikt. De bv heeft zich op het standpunt gesteld dat deze factor voor de aanbouw niet opgaat. In verband met de verwachte aanleg van de Parallelle Kaagbaan is de aanbouw voor een periode van 10 jaar is gebouwd. Daarvan resteren vanaf 1 januari 2007 nog 8 jaar. Het is waarschijnlijk dat de aanbouw na deze periode moet worden afgebroken. Het is in ieder geval niet duidelijk of en hoe lang de aanbouw daarna nog kan blijven bestaan. Deze beperkte levensduur leidt volgens de bv tot een lagere kapitalisatiefactor.

Privaatrechtelijke overeenkomst

De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de tijdelijkheid van de aanbouw berust op een privaatrechtelijke overeenkomst. Hier hoeft, voor de waardering, geen rekening mee te worden gehouden.

Waardebepaling afhankelijk van korte levensduur

Volgens de rechtbank gaat dit niet op. Een potentiële koper zal er rekening mee houden dat de aanbouw mogelijk na 8 jaar of eventueel kort daarna zal moeten worden afgebroken. Hiermee moet bij de waardebepaling rekening worden gehouden en dit dient tot uitdrukking te komen in de kapitalisatiefactor. De rechtbank is het echter ook niet eens met de door de bv, voor de aanbouw, voorgestelde kapitalisatiefactor van 5,5.

Waarde in goede justitie vastgesteld

De rechtbank stelt de kapitalisatiefactor vast op 7. Daarbij wordt rekening gehouden met de te verwachten aanleg van de Parallelle Kaagbaan. De waarde van de bedrijfsruimte wordt door de rechtbank in goede justitie vastgesteld op een bedrag van € 7 675 000. De aanslag onroerende-zaakbelasting wordt verminderd en de heffingsambtenaar wordt veroordeeld in de proceskosten van de bv en tot vergoeding van het door haar betaalde griffierecht.