De zaak werd aangespannen door een huizeneigenaar in Den Haag die vond dat de WOZ-waarde van zijn woning te hoog was.
­
Hij voerde aan dat de waarde was gebaseerd op de verkoop van de duurste woning in zijn straat, terwijl dat er één was in een serie van vijf identieke panden die rond de waardepeildatum zijn gekozen. “Het is niet juist om dan het pand met de hoogste transactieprijs als uitgangspunt te nemen”, aldus de eiser.

Duurste pand

De rechtbank heeft het beroep echter ongegrond verklaard. Een opmerkelijk punt in de uitspraak is de volgende zinsnede: "(...) indien sprake is van twee identieke panden die rond hetzelfde tijdstip zijn verkocht, voor de waardebepaling in het kader van de WOZ de hoogste van de twee verkopen in beginsel als uitgangspunt dient te worden genomen."
­
PricewaterhouseCoopers (PwC) schrijft op belastingnieuws.nl dat de uitspraak van rechtbank “vraagtekens” oproept. “Het is (…) opmerkelijk dat de rechtbank, in navolging van de gemeente, als regel stelt dat moet worden uitgegaan van de hoogste verkoopprijs, in plaats van bijvoorbeeld een gemiddelde verkoopprijs.” PwC merkt tevens op dat de rechtbank “geen onderbouwing van haar standpunt geeft”.

Onhandig

Ook Ruud Kathmann, lid van het managementteam van de Waarderingskamer, noemt de formulering van de rechtbank “opmerkelijk” en “onhandig”. De Waarderingskamer controleert of alle 431 Nederlandse gemeenten de Wet-WOZ volgens de voorgeschreven regels uitvoeren.
­
De uitspraak is volgens Kathmann “uitdrukkelijk niet” een vrijbrief  voor gemeenten om zonder meer de duurste huizen als referentiewoningen te nemen. “Wij hebben hierover al contact gehad met de gemeente Den Haag en het is niet zo dat zij aan cherry-picking doet. Ook Den Haag maakt zorgvuldige marktanalyses.” Kathmann is dan ook niet gelukkig met “de absolute manier waarop dit in de uitspraak is terechtgekomen”.
­
PwC concludeerde ook al dat gemeente in dit geval "aan het langste eind trekt" vanwege "de goede vergelijkbaarheid van de gehanteerde transactie in combinatie met de verkoop dicht bij de waardepeildatum".

Marktanalyse

Kathmann: “De basis voor het bepalen van de WOZ-waarde is een zorgvuldige marktanalyse. Bij uitschieters in verkoop, zowel naar boven als naar beneden, moet de gemeente een verklaring zoeken. Anders kan het gebeuren dat één heel gewillige koper de WOZ-waarde van een hele straat omhoog trekt. Hetzelfde geldt overigens ook andersom: een belastingplichtige kan niet alleen de goedkoopste woningen aandragen bij een bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde.”
­
Want ook hier kunnen niet-marktconforme uitschieters voorkomen. “Bijvoorbeeld in het geval van een echtscheiding als de eigenaren snel van een huis af willen en het voor een lagere prijs dan gemiddeld verkopen.”

Geen zorgen

De Vereniging Eigen Huis (VEH) wijst in dit verband op een uitspraak die is gedaan door de rechtbank van Alkmaar. “Daarin wordt eigenlijk gezegd dat bij bepaling van de WOZ-waarde ook niet hoeft te worden uitgegaan van de laagste referentiewaarden,” aldus woordvoerster Manon van Essen. De VEH maakt zich overigens geen zorgen naar aanleiding van de uitspraak van de rechtbank Den Haag. “We willen geen standpunt aan deze uitspraak koppelen. Bovendien kan de eiser altijd nog in beroep gaan bij de Hoge Raad.”
­
De Waarderingskamer zegt er zeker op te blijven letten dat gemeenten een gedegen marktanalyse uitvoeren. Bang dat gemeenten met deze uitspraak in de hand enkel de duurste panden als referentie zullen gebruiken is Kathmann niet. “Het zal ze wellicht triggeren met een nog betere verklaring voor hun waardering te komen.”